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项目开发慢、入市率低,地方城投平台拿地意愿下降

202209月20日

项目开发慢、入市率低,地方城投平台拿地意愿下降

记者 樊旭

在房地产市场低迷、民企开发商资金链紧张的背景下,地方城投托底拿地成为一种普遍现象。但由此也滋生了一系列问题,如项目开工慢、入市节奏缓、城投债务风险上升等。今年以来,地方城投拿地意愿有所下降。

克而瑞研究中心统计数据显示,自2021年2月至2022年7月,实行土地出让“两集中”( 集中发布出让公告、集中组织出让活动)的22个重点城市出让的近四成地块由“平台类”公司获取,其底价拿地的金额占比达到近八成。

比如,去年长沙第三次土拍共成交23宗地,其中,约一半的地块都由地方政府部门出资的平台公司以底价购得,如长沙开福城投集团、湖南金霞发展集团等。又如,宁波第三批首日出让的17宗地中,约2/3的地块由平台公司购得,比如宁波明洲投资集团、宁波市奉化区慧业建设有限公司等。

平台类公司一般是指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立,承担政府投资项目融资功能,并拥有独立法人资格的经济实体。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻指出,地方“平台类”公司频繁托底的现象说明以民企为代表的房地产企业拿地意愿较低,土地市场面临的压力较大,需要地方国资来“捧场”。

土地使用权出让收入是地方财政收入的主要构成部分之一,但受楼市低迷的影响,近来卖地收入呈萎缩态势。财政部数据显示,2021年全年,地方国有土地使用权出让收入同比增长3.5%,增速比上年同期下降12.4个百分点;2022年1-7月,地方国有土地使用权出让收入比上年同期下降31.7%,增速由升转降。

分析师指出,虽然平台公司托底拿地会使得财政收入在一定程度上得到保障,但由此也会带来一系列衍生问题。

比较突出的一个问题就是项目开工慢。据克而瑞统计,从开工率来看,城投平台类公司的拿地开工率明显低于规模房企。比如,在2021年第一批成交地块中,规模房企拿地开工率高达61%,而平台类公司拿地开工率仅23%

“地方国资(平台)拿地多出于市场托底的目的,这些平台企业开发经验及开发意愿均不足。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对界面新闻说。

其次是入市节奏慢。据中国指数研究院监测,截至今年8月末,在22个重点城市中,2021年成交的土地出让项目取得预售证进入市场供应的比例仅32.3%,其中,由地方国资平台主导的项目入市率更是低至9%。

陈文静指出,若按正常开发节奏,2021年成交的地块将在今年陆续入市形成市场供应。但自去年下半年以来,由于市场持续下行,地方平台公司托底拿地成为常态,叠加销售表现低迷,导致项目整体开发入市节奏较慢。

她进一步指出,对于市场基本面较好、短期库存出清周期较短而地方国资平台占比较高的城市,若地方国资平台项目不能及时入市,则易造成这些城市供应端无法及时补充,或将对需求释放造成拖累,有些地方甚至可能出现新房供不应求的情况。

中指研究院数据显示,截至目前,22城中,仅北京、合肥、杭州、广州、青岛、长春这6个城市地方国资主导的项目入市率在两成以上,多数城市地方国资项目入市率较低,其中,在南京、武汉、济南、沈阳,地方国资主导的项目入市率均在5%以下。

此外,克尔瑞分析师指出,地方城投平台类公司本身存在较高的债务累积,如果这类公司在拿地时不是使用自有资金,而是举债进行,势必会提高其负债率,加剧债务风险。

近十年来,城投债发行规模整体呈上升趋势。据中诚信国际统计,截至今年7月末,我国存量城投债规模已经超过11万亿元。

“城投公司拿地托底的背后不完全是一种市场化的行为,所以要警惕风险。”严跃进说。他表示,从城投公司拿地迟迟不开发和其主导的项目供应节奏偏慢来看,“拿地实际上对城投公司形成了一些新的资金压力,它的这种脆弱性提醒我们要防范新的金融风险和房地产风险。”

值得注意的是,进入2022年,城投公司拿地热度有所回落。克而瑞数据显示,地方平台类公司的投资高峰发生在2021年的第三轮集中供地中,拿地金额超过3000亿元;而在2022年至今的前两轮集中供地中,地方平台类公司拿地金额大幅下降至1488亿和980亿元,其金额占比也在下降。

克而瑞认为,这一方面是因为集中供地热度持续低迷,另一方面,部分城市采取了降门槛、减配建等措施,带动土拍热度小幅回温,“让利”之下也刺激部分规模房企、民企参与竞拍。

从更深次来看,克而瑞表示,在目前大部分城市楼市不及预期的情况下,居民购买意愿不足,对于城投类公司来说,在项目开发能力、运营能力都不及规模房企的情况下,实现快速去化的难度可谓“更上一层楼”。这也是目前城投类公司托底意愿持续下降的原因之一。

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